车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西某小区，王先生站在(zài)自家车位前，手里那份2018年(nián)签下的《车位使用权转让(zhuǎnràng)协议》已经泛黄，公章模糊。新来的物业人员上下打量着(zhe)他：“您说这是您的车位？光凭这张纸，我们可没法确认……” 这不是王先生一个人的尴尬。在长沙，乃至全国许多(xǔduō)城市，当业主(yèzhǔ)为爱车买下“一席之地”后，要(yào)证明“这个车位属于我”，竟成了一个现实难题。 2018年(nián)，王先生以18万元的(de)价格买下了这个车位，当时(dāngshí)拿到手的，只有一份合同和一张发票。六年过去，开发商注销了，物业也换了新面孔。当他兴冲冲地去办理新车牌(chēpái)录入时，却被新物业公司工作人员拦下：“王先生，抱歉，我们(wǒmen)系统里查不到您的车位信息，我们需要核实权属。” “那一刻(nàyīkè)，我(wǒ)觉得自己像个‘黑户’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了(le)(le)这张‘护身符’，物业才勉强录入。但下次呢？合同要是丢了、烂了呢？”那份泛黄的合同，成了他车位唯一的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证”尴尬的还有刘先生。他去年底(qùniándǐ)刚拿到河西滨江某(mǒu)楼盘(lóupán)的房门钥匙，装修正忙。他花近20万元买的车位(chēwèi)，同样只有一纸合同。“停车嘛，方便安全就行，没想那么多。”但他心里也打鼓(dǎgǔ)：“这合同真能管一辈子？以后卖房时，怎么证明车位也一起卖了？” 更无奈的(de)(de)是袁先生。他买的二手房，车位是原房主(fángzhǔ)“搭售”的。过户时，房子有红本本，车位却什么(shénme)凭证也没有。“全靠原房主带我去物业‘刷(shuā)脸’才做了备案。自己家的车位虽然(suīrán)就在楼下，但我却无法证明车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们的担忧，并非(bìngfēi)空穴来风。 几年(jǐnián)前，长沙河西的奥克斯缔壹城开发商和业主就因地下车位权属(quánshǔ)之争对簿公堂。法院二审认定车位由开发商独立投资建设且未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态(dòngtài)使用”，相对平衡了(le)双方权益。 诸如此类(zhūrúcǐlèi)问题，也折射出众多(zhòngduō)业主面临的共同困境：买的车位就像“黑户”，没有权威证明；一旦物业公司不认可，后面打官司也难举证……这些无不是车位“有合同无登记”交易模式(móshì)的漏洞和隐患。 为什么(wèishénme)不给车位也发个像房产证一样的“红本本”呢(ne)？橘洲君深入调查，发现背后有复杂的现实原因。 ——“办证”门槛高(gāo)。 根据《民法典》第二百七十五条，能拥有独立产权、办理不动产权证的(de)车位，必须是需经规划部门批准(pīzhǔn)并(bìng)在《建设工程规划许可证》明确标注、构造独立（如独立出入口、明确四至范围）的车位。现实中，大量地下车位达(dá)不到此标准。 ——“办证”成本高企(gāoqǐ)。 “非产权车位”如果要办产权证的话，需要补缴土地(tǔdì)出让金及增值税(zēngzhíshuì)，这笔费用不菲。从成本和盈利(yínglì)角度考虑(kǎolǜ)，开发商(kāifāshāng)普遍选择规避产权登记。如按2021年4月印发的《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行(shìxíng)）》相关内容，非产权车位补缴土地出让金以基准地价为(wèi)(wèi)基准，地下一层车位需补缴实际占地面积(zhàndìmiànjī)的3%（结建车位）或20%（单建车位），而地下二层及以上则无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计成本将显著压缩利润空间。 ——产权(chǎnquán)权属不清晰。 大多数开发商在出售(chūshòu)车位时，实际出售的并不是产权，而是(érshì)“使用权”。特别(tèbié)是部分车库属于人防工程，开发商仅拥有车位使用权，也无法办理产权证。 “本来车位就是个‘位置’而已，我们和业主签的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔(hépàn)一热售楼盘销售经理(jīnglǐ)宋女士表示。 而对于车位的(de)权属问题，大多数业主在购买时并没有提出异议。长沙一位(yīwèi)不愿(bùyuàn)具名的房地产资深从业人士告诉橘洲君(júzhōujūn)，现在的开发商很少冒法律风险侵占公共区域或“一位多卖”，加之业主们的法律意识很强，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典》第(dì)二百七十六条，车位(chēwèi)需首先满足业主需求。若(ruò)开发商以长租名义拒绝(jùjué)出售车位，或强制要求业主必须购买车位才能租赁，都可能涉嫌违法。或者开发商将(jiāng)车位租赁与房屋买卖绑定，以“不租车位不给交房” 相要挟，则可能构成《反垄断法》禁止的搭售行为。 王先生们的(de)焦虑，如何化解？开发商的高成本压力，又(yòu)如何平衡？近年来，长沙等地开始探索新路。 2024年底(niándǐ)，长沙公证处推出“长沙市车位使用权公证备案平台”。业主通过人脸识别(rénliǎnshíbié)、电子签名完成交易流程公证，获得一份具有法律效力的《车位使用权备案证明》。这(zhè)相当于为合同(hétóng)加了一道“公信力保险”，便于后续查询和二手交易核验。 为每个车位赋予(fùyǔ)不可篡改的数字身份证的车位数字登记管理平台也(yě)已上线(shàngxiàn)。它通过“一位一码一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码”和基于北斗(běidǒu)定位的“北斗码”），绑定空间、交易和数据。 车位使用权公证备案法律效力如何(rúhé)？ 湖南泓锐律师事务所刘天沛律师在接受橘洲君(júzhōujūn)采访时表示：“公证备案(bèiàn)和数字登记，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的(de)重要辅助证明。”但他也指出，这与“不动产登记”有(yǒu)本质区别，目前尚未纳入不动产统一登记体系，与现有法规的衔接还需完善。 新探索也面临(miànlín)考验。58岁(suì)的陈先生直言：“我习惯拿在手里的东西，数字的东西万一系统坏了(le)、信息泄露了怎么办？”每车位约300元的登记/备案费用，对部分业主和中小开发商也是考量。 民生无小事。如何让“数字确权”从可行走向(zǒuxiàng)普及，真正(zhēnzhèng)替代“合同焦虑”？ ——政府引导与(yǔ)政策衔接。 政府层面可加强顶层设计，明确数字登记/公证备案的法律(fǎlǜ)地位和操作规程，探索与未来(wèilái)可能的车位产权登记体系的接口。 ——平台整合与(yǔ)公信力建设。 推动公证备案平台与数字登记平台的数据互联互通，避免信息(xìnxī)孤岛。确保平台运营的稳定性、安全性和长期性，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立自助查询打印点，方便(fāngbiàn)不(bù)熟悉手机的业主获取纸质(zhǐzhì)版凭证。 ——法规完善(wánshàn)与标准统一。 在《民法典》框架下，进一步细化车位使用权流转、登记(dēngjì)、保护的(de)细则，为数字(shùzì)确权提供坚实的法律支撑。推动建立统一的登记信息标准和查询系统。 ——市场参与方协同(xiétóng)。 鼓励开发商在销售环节主动引导业主进行登记/备案，将其(qí)作为(zuòwéi)提升服务(fúwù)、保障交易透明度的举措。物业公司应积极接入并利用好这些平台，提升管理服务水平。 车位的价值，不仅在于停放(tíngfàng)一辆车，更在于为奔波的生活提供一个确定的归属。当泛黄的合同承载不起这份(zhèfèn)“确定”，当数字的光芒初现却仍显朦胧，我们呼唤的，是技术创新、法律完善(wánshàn)与治理智慧的同频共振(gòngzhèn)。这方小小的地下空间，终将因清晰的“数字身份”和法治保障，成为城市精细化治理的温暖(wēnnuǎn)注脚。 编辑/尹玮 校读(xiàodú)/肖应林 初审/彭培成 终审(zhōngshěn)/沐刃